マンション投資は公務員に向いている副業です。
厳しい副業制限がある公務員にとって、マンション投資を含む不動産投資は例外的にやりやすくなっています。
そのほかにも多くの有利な点があるのですが、マンション投資に失敗する公務員も少なくありません。
なぜでしょう。
目次
公務員がマンション投資に向いている理由
公務員にとって、マンション投資を含む不動産投資は制限規定が緩く、例外的にやりやすい副業になっています。
しかも公務員には有利な点がいくつかあり、マンション投資は公務員に向いている副業といえるでしょう。
公務員は与信が大きく資金調達能力が高い
公務員は与信が付きやすく、比較的大きな資金調達能力があります。
マンション投資は相対的に投資規模が小さく、公務員の資金調達能力があれば比較的余裕をもって投資をすることができます。
公務員には安定した現金給与がある
公務員には定期に現金の給与が支払われます。
金額的には必ずしも満足できるものではないかもしれませんが、最低限の収入を事前に計算できます。
これが不動産投資に大きなメリットになります。
専業の不動産投資家の場合、物件に空室が発生するとその分家賃が減ってしまいます。
空室がいつ埋まるかはわからないので、収入を事前に計算しきれません。
また、常に投資していなければお金を増やすことはできませんから、多少不利な環境やタイミングであっても投資しなければなりません。
これに対し、不動産投資を副業にする公務員であれば、本業からの給与が現金で定期に入ってくるので、生活を計算しやすくなります。
また、最低限の生活費が確実に入ってきますから、無理な投資をしなくても生活を維持できます。
投資に適したタイミングを待ち、そこで有利な投資物件を見つけることができるので、公務員は不動産投資を有利に進めることができます。
不動産投資は公務員の本業を妨げない
さらに不動産は株や通貨等よりも値動きがゆっくりなので、値動きが気になって仕事が手につかないようなことにもなりにくいのも有利な点です。
さらに、株などに比べ時間的にゆとりがある取引なので、勤務時間に取引をしなければならないことにはなりません。
そのため、職務専念義務違反になるような危険を冒さずに済むのです。
公務員がマンション投資に失敗する原因
では、有利なはずのマンション投資に公務員が失敗するのはどうしてでしょう。
公務員は投資判断が妥当ではないことも
不動産投資に失敗する最大の原因は、投資判断が妥当な事業計画に基づいていないことです。
特に過度に希望的・楽観的な事業計画を妄信してマンション投資を始めた場合には失敗する危険が高くなります。
マンション投資は事業計画を策定しやすい
不動産は株や通貨等に比べて価格変動が小さく、賃料水準も比較的安定しています。
マンション投資の場合、周辺に類似した物件が存在するため、入居率、管理費や修繕費等の比較も可能です。
特に入居状況については、周囲の物件を実地調査することで妥当性を検討することもできます。
また、借入金の返済についても契約に基づいているので、金融情勢の激変でもない限り予測可能なものです。
それらのデータを適切に反映させることで、妥当な事業計画を策定することができます。
もちろん、急に修繕が必要になったり、空室期間が長引いたりする等、すべてが事業計画どおりにいくことは稀です。
しかし、事業計画がしっかりしていれば、突発的な事象の影響も踏まえた経営を進めることができるでしょう。
大規模災害等が発生することでもない限り、大きく失敗することにはならないはずです。
投資判断が甘いと公務員でも失敗する
ところが、不動産投資で儲けたい、成功させたいとの気持ちが強いと、現実を無視した事業計画を信じてしまうことがあります。
特に、不動産経営に不慣れで、ビジネスの計画策定の経験も少ない公務員はそうなる危険性が高くなります。
あまりに強気な賃料予測や市場予測、地域性を無視した入居率、過小な費用計上等、過度に楽観的でずさんな事業計画に基づいて投資を決めることがあります。
ずさんな計画を信じて投資をすれば、投資に失敗するのも当然でしょう。
公務員はマンション投資をしなければならない？
公務員はマンション投資に向いています。
利点も多く、投資を有利に進めることもできるでしょう。
だからといって、公務員が必ずマンション投資をしなければならないわけではありません。
適当な投資物件があった時にだけマンション投資をすればいいのです。
地域やタイミングによっては、有利な投資対象が見つからないことは普通にあります。
そんな時には無理してマンション投資をする必要はありません。
公務員には安定した現金収入という大きな武器があります。
そのおかげで適当な投資物件が出てくるまで待つことができるのです。
不利な環境であれば無理してマンション投資をすることはせず、有利な環境になるまで待ちましょう。
公務員の副業制限に違反してしまう
厳密にいえば投資の失敗ではないのですが、公務員の副業制限に違反してしまうことも失敗の一つでしょう。
５棟以上または10室以上など、不動産投資の規模が一定規模以上になると、人事院の承認または任命権者の許可を得る必要が出てきます。
この承認または許可を得ずに一定規模以上の不動産投資をすると、副業制限違反になり（国家公務員法第103条、地方公務員法第38条）、懲戒処分の対象ともなります（国家公務員法第82条、地方公務員法第29条） 。
確かに、人事院の承認または任命権者の許可を得るのは面倒です。
書類仕事は増えますし、投資のタイミングを逃すおそれもあります。
場合によっては承認または許可が得られないこともあるでしょう。
それでも、公務員を続けながら副業で不動産投資をしたいのであれば、承認または許可を得なければなりません。
マンション投資の典型的な失敗事例と対策
マンション投資で失敗する典型的な事例には次のようなものがあります。
空室期間が長引いてしまった場合
ワンルームマンション等小規模な物件では退去が発生しやすい一方、類似の物件も多いことから次の入居者がなかなか決まらない場合があります。
特に大学生向けの物件では年度途中の入居は難しくなる傾向があります。
空室の間は家賃が得られないのはもちろん、入居者を募るために設備の更新や広告費の増加を求められることもあり、収益が悪化することがあります。
これに対しては、空室が発生しても次の入居者に選ばれやすい物件を選ぶこと、現状の家賃だけでなく物件の現状に見合った家賃を考慮した事業計画を策定すること等が対策となります。
修繕費や維持費が嵩んでしまった場合
突発的な事故等により修繕費や維持費が嵩んでしまうことで収益が悪化することがあります。
偶発的な事故を完全に予測することはできませんが、築年の経過した物件を避けることや保険に特約を付けること等で対策できる場合があります。
通常築後10年を経過すると修繕費等が増加する傾向がありますので、築古の物件を避けるのも一つの方法になるでしょう。
出口戦略を失敗した場合
手持ちの物件を売ろうと思ってもなかなか売れないことがあります。
希望の価格で売れるまで気長に待てればいいのですが、必ずしもそうなるとは限りません。
売り急いで予想外の低価格での取引となれば、それまで築き上げた利益が一度で吹き飛んでしまいます。
これに対しては、できる限り売り急ぐ状況を作らないことが対策になります。
業者任せのマンション投資は失敗する
特に失敗する危険性が高いのが、業者が作った事業計画を妄信してマンション投資を始めた場合です。
マンション投資の収益及び費用は項目が多く、個々の不動産の個性を反映して一律に定まるものではありません。
そのため必ずしもすべての不動産投資業者が妥当な事業計画を策定できるとは限らないのです。
さらに意図的に無理な事業計画を作ってくる業者も存在しますし、中には詐欺的な業者すら存在するので、事情は複雑になります。
不動産投資で成功するためには、騙されるのをただ恐れるのではなく、事業計画を精査して妥当なものだけを選択できるようになることが必要です。
不動産投資は公務と違って、簡単に参照できるデータブックは整備されていません。
適切な判断を下すためには必要な知識を身に付け、経験を積むことが不可欠なのです。
