公務員が不動産投資で一定以上儲かった場合、確定申告しなけれなりません。 逆に赤字になった場合には確定申告をすることによって納税額を減らすことができます。
具体的に、確定申告が必要になるのはどのような場合でしょうか。
目次
不動産投資にかかる確定申告が必要な方
不動産投資で確定申告する必要があるのは次の方です。
確定申告の義務のある方
- 不動産投資を含めて年20万円を超える利益を得た方
- 不動産投資物件を売却して所得がある方
確定申告をするとメリットのある方
- 不動産投資の赤字による節税をしたい方
確定申告書の提出期間
令和３年（2021年）分の確定申告書の提出期間は
令和４年（2022年）２月16日（水）から同年３月15日（火）まで
です。
締切に遅れると期限後申告として取り扱われます。
期限後申告になると、原則として申告等によって納める税金のほかに無申告加算税が課されることになります。
確定申告は期間内にしてください。
不動産投資にかかる所得税及び復興特別所得税
不動産所得にかかる所得税等
不動産投資による利益や損失は「不動産所得」に区分され、給与所得等との損益通算、つまり所得額を合算して計算することができます。
不動産所得の金額は、１年間の収入金額から経費を控除して計算します。
また、不動産所得に赤字がある場合には、その赤字額を給与所得から控除することで所得額を減らし、所得税額を減らすことができます。
これがいわゆる不動産投資の節税効果で、特に不動産の取得年に有効です。
なお、平成26年１月からは、不動産所得を生ずべき業務を行う人はすべて、記帳と帳簿等の保存が必要になっています。
不動産所得の申告には、知識がなくても複式簿記帳簿が作成できるやよいの青色申告オンラインが便利です。
あの面倒な記帳や財務諸表作成がとても楽にできます。
弥生会計オンラインシリーズで不動産所得をカバーしているのは やよいの青色申告オンラインです。
白色申告であってもこちらを利用することになります。
譲渡所得にかかる所得税等
投資物件を売却した際の所得は、「譲渡所得」に区分され、他の所得とは合算せずに計算します。
不動産の譲渡所得は譲渡価額から取得費と譲渡費用を控除して計算した譲渡益から、さらに特別控除額を控除して計算されます。
不動産投資にかかる確定申告書の作成
不動産投資にかかる確定申告書作成の概要を書いていきます。
なお、詳細については国税庁のHP等を参照してください。
また、具体的な税額の計算については税理士さんにご相談ください。
不動産所得にかかる確定申告書の作成
確定申告に必要な書類等
自分で用意する書類等
- 不動産投資にかかる帳簿等
- 源泉徴収票
税務署等から入手する書類等
- 収支内訳書（不動産所得用）
- 確定申告書様式B
特に不動産投資にかかる部分だけを抜き出して書きます。
書類等はおおむね計算・記入していく順に記載しています。
１ 収支内訳書（不動産所得用）
（１）総収入金額（不動産投資にかかる帳簿等から）
→「収支内訳書（不動産所得用）」の「収入金額」①～⑤に転記します。
（２）必要経費等（不動産投資にかかる帳簿等から）
→「収支内訳書（不動産所得用）」の「その他の経費」⑥～⑫に転記します。
（３）所得金額の計算
「収支内訳書（不動産所得用）」の「所得金額」⑮に収入金額計⑤から経費計⑫を控除して計算した金額を記入します。
（４）その他項目
表面の不動産所得の収入の内訳、裏面の減価償却費の計算や借入金利子の内訳等、必要な事項を記入します。
２ 確定申告書様式B 第一表
（１）「収支内訳書（不動産所得用）」の「収入金額」の計⑤
→「確定申告書様式B 第一表」の収入金額等の「不動産」ウに転記します。
（２）「収支内訳書（不動産所得用）」の「所得金額」⑫
→「確定申告書様式B 第一表」の所得金額の「不動産」③に転記します。
（３）税額の計算
源泉徴収票等の数字から「所得金額」⑨、「所得から差し引かれる金額」25を計算し、「課税される所得金額」26を計算します。
「確定申告書様式B 第一表」の税金の計算「上の26に対する税額」27に、税率の「15％」を乗じて計算した金額を記入します。
３ 確定申告書様式B 第二表
不動産投資にかかる帳簿等や源泉徴収票から、必要な事項を添付します。
職場に不動産投資をしていることを隠しておきたい方は、住民税・事業税に関する事項の「給与・公的年金に係る所得以外の所得にかかる住民税の徴収方法の選択」で「自分で納付」に〇をつけてください。
住民税が特別徴収（源泉徴収）ではなく、普通徴収になります。
職場を通さず、区市町村から送られてきた納付書を使って自分で納付することになります。
譲渡所得にかかる確定申告書の作成
投資物件を売却して譲渡所得が生じた場合にも確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類等
自分で用意する書類等
- 売買契約書等（取引の明細がわかる資料）
- 源泉徴収票
税務署等から入手する書類等
- 譲渡所得の内訳書（確定申告付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 確定申告書様式B
- 確定申告書（分離課税用）
１ 譲渡所得の内訳書（確定申告付表兼計算明細書）【土地・建物用】
取得時及び売却時の売買契約書等から①譲渡価額、②取得費及び③譲渡費用並びのそれらの明細を転記・記入（１～３）します。
それらをもとに譲渡所得金額を計算します（４）。
２ 確定申告書（分離課税用）第三表
「譲渡所得の内訳書（確定申告付表兼計算明細書）【土地・建物用】」の「譲渡価額」を収入金額・分離課税の該当欄に、「譲渡所得金額」を所得金額・分離課税の該当欄にそれぞれ転記します。
税金の計算
税金の計算・課税される所得金額の該当欄に、「譲渡所得金額」を1,000円未満切り捨てで転記します。
その後、課税される所得金額に、それぞれ対応する税率を乗じて所得税額を計算します。
３ 確定申告書様式B 第一表
確定申告書（分離課税用）第三表で計算した税額の合計を転記、復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）を計算して記入します。
４ 確定申告書様式B 第二表
職場に不動産投資をしていることを隠しておきたい方は、住民税・事業税に関する事項の「給与・公的年金に係る所得以外の所得にかかる住民税の徴収方法の選択」で「自分で納付」に〇をつけてください。
住民税が特別徴収（源泉徴収）ではなく、普通徴収になります。
職場を通さず、区市町村から送られてきた納付書を使って自分で納付することになります。
住民税の普通徴収を選択
住民税を特別徴収にすれば給料天引きで納税できるので、普通徴収よりも負担が少なくなります。
しかし、特別徴収では同僚より高額な住民税の通知が職場に届くことになり、不動産投資をしていることが職場にばれる場合があります。
こうした事態を避けるには、住民税の納付を普通徴収にして、住民税関係が職場に伝わらないようにするのです。
こうすることで不動産投資をしていることがばれる可能性を小さくすることができます。
不動産投資をしていることを隠したほうがいい場合
職場に不動産投資をしていることを隠したほうがいい場合は次のとおりです。
承認または許可を得ていない場合
不動産投資が事業的規模（投資物件が５棟以上または10室以上等）の場合には、人事院の承認または任命権者の許可が必要です。
この承認または許可をを得ずに事業的規模の不動産投資をしている場合には、職場にばれれば懲戒処分となるおそれがあります。
職場の面倒事を避けたい場合
事業的規模にならない不動産投資は公務員でも制限されていないので、職場にばれても制度的な問題はなりません。
ただ、不動産投資をしていることがばれると、周囲に嫉妬される等仕事や不動産投資を続けることが面倒になることもあります。
こうした面倒事を避けるために、不動産投資をしていることを隠したほうがいい場合があります。
